房地产运营模式创新：借助金融杠杆卸“重负”

如何在现有的传统房地产运营模式上做进一步的创新，这是上海某本土开发商内部高层薛明（化名）去年一年都在思考的问题。“地产行业现金流短缺，融资成本上升已是一个现实的问题。”薛明告诉记者。一般而言，传统的房地产运营模式是，开发商向银行借贷拍地，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、开发、销售的循环过程。但是，在薛明看来，目前房企依靠单一的银行贷款的融资方式或已无法维继，传统模式亟待寻求突破。“传统模式太重，特别是在整个行业处于下滑的当前，房企在面临资金和运营的双重压力时，重模式的弊端就会放大。”薛明说，现在看来房地产行业的暴利时代一去不复返，金融环境收紧以及房地产利润水平下降甚至趋于微利将成为常态。据薛明向本报记者透露，眼下如何在做强房地产主业的同时，充分整合内外部优势资源，实现地产主业向金融产业的延伸和拓展已成为他今年最大的工作任务。薛明曾研究过国外同行的做法，在与不少外资同行交流的过程中他发现，不少发达国家的房企大多是以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，由开发商自己来发起基金为自身开发的项目进行融资。“这样做的好处是，可以以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。”薛明说。清科研究中心分析师傅喆认为，房地产企业对房地产行业有深入的了解，同时拥有广泛的资源网络，是参与房地产基金这一投资领域的优势所在。此外，通过这种方式，房地产企业集开发商和投资人身份于一身，将有助于其参与产业整合，助推产业升级。据记者了解，利用房地产信托或房地产基金的方式运营地产项目，从传统重资产的房地产开发模式向轻资产的地产金融领域涉足，的确已成为近几年房企业务转型的重要趋势之一。近年来，包括万科、保利、世茂等房企相继提出向轻资产方向发展的战略。远洋地产曾对外表示将大力发展房地产基金，未来以持有型为主的重资产和以房地产基金合作为主的轻资产将占到公司整体盈利水平的三分之二。根据公开资料，早在2010年成立的盛世神州房地产投资基金中就有包括上海复地房地产开发有限公司、搞笑海报
阳光100集团等房地产开发商的身影；2011年金地集团与瑞银环球资产管理合作发起的房地产基金完成第一期、第二期的募集；远洋地产与私募巨头KKR联合成立房地产基金，以此用作投资内地房地产项目。同年，万通地产在公告中披露与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，以基金方式引入信托资金。事实上，从2010年开始房地产基金在国内发展凶猛。根据投中研究院对人民币房地产基金的研究，国内人民币房地产基金虽从2008年开始出现，但在2010年才开始蓬勃发展，当年新募基金数量48只，募集规模271.76亿元。2011年更是房地产基金井喷的一年，新募基金数125只，总募集规模1004亿元。截止到2013年末当年的总募集规模已超过1300亿元。上述研究显示，目前国内房地产基金投资策略整体上以机会型策略占据主要份额，87%的机构都以与开发商模式紧密结合获取高额投资收益为主要策略。但投中集团分析师李鑫提醒道，虽然近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长，但伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升，或将导致行业的分化。薛明私下向记者坦言，虽然金融模式的创新给地产企业在实际业务扩张过程中提供了一种轻资产的模式，但国内房企以基金合作的方式参与项目开发现在尚处于一个早期试水的阶段。薛明去年在与一些房地产基金的LP（有限合伙人）接触后发现，在地产调控接连出台，行业走势下滑，LP对行业的预期也在不断走低。虽然2014年全年的房地产基金的表现尚未有数据统计完成，但根据清科研究中心在2014年上半年提供的信息，房地产投资在经历2013年大爆发后在2014年已降幅明显。募资难在去年已成为房地产基金行业面临的一个整体性问题，房地产基金要成为房企主流的融资模式可能还需较长的时间。

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